전) 해군본부 군수참모부 전시공공 담당
조&김 행정사합동사무소 김용혁 대표
민간정보분석사 (탐정사)

 

[전문가 컬럼=한국복지신문] 정지훈 기자= 최근 부산 지역에서 부동산 임차인의 불법적인 임차인의 의무 위반으로 고통을 받는 임대인과 관련해 뉴스 및 인터넷 뉴스로 화제가 되어 공분을 사고 있는 사례가 있었습니다.

 

해당 사건과 관련하여 자세히 설명할 수는 없지만, 계약과정에서 임대차 계약 잔금을 지급하지 않는 임차인이 임차건물에 먼저 자신의 집기류를 집어넣어 문제가 되거나, 무단으로 집어넣어 물건을 빼지 않는 상태에서 계속적으로 무단점유하여 임대차 수익으로 살아가는 임대인 및 건물주에 대하여 합의를 유도해 수백만 원에서 수천만 원의 금전을 지출하게하는 경우가 있었습니다.

 

이는 임대차계약법 및 민법의 임대차 계약이 아무래도 임대인보다는 통상의 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 재정취지를 가지고 있어서 이러한 점은 이용한 임차인 ‘빌런’ 들을 양성하고 있다고 판단됩니다.

 

하지만, 통상의 임대차 분쟁에서 임차인의 잘못된 행동보다는 임대인의 잘못된 행동으로 많은 문제가 있다는 점은 알고 계셔야 할 것 같습니다.

 

2022년 국감시 공개된 임대차 분쟁사례 중 78%의 사건이 임대인의 무리한 요구에 따라서 분쟁이 제기된 경우가 많았으며, 사례를 보면 2018년 임대차계약 이후 10년이 되지 않는 상태에서 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 임대인이 무리하게 임대차 보증금 및 월세를 무리하게 요구하여 종국에는 임대차분쟁조정위원회에서 법률에 따라 임대차보증금 및 월세를 5%를 이상을 올릴 수 없다고 조정하였는데도 이를 받아들이지 않는 임대인에 의거 소송을 통해 시간이 지연되는 경우의 사례도 종종 있는 것으로 보였습니다.

 

오늘은 임대차 계약에서 임대인이 임차인을 상대로 하여 제기할 수 있는 소송 즉 ‘명도소송’에 대해서 설명드려 차후 임차인이 어떻게 임대인을 대항할 수 있느냐에 대해서 조금 도움을 드리고 싶어 설명드리겠습니다.

 

‘명도소송’은 부동산 점유자가 정당한 이유 없이 부동산의 인도를 거절할 때 활용할 수 있는 소송입니다.

 

임대차계약 만기로 계약이 종료되었는데도 불구하고 세입자가 퇴거하지 않고 있는 경우, 임차인이 차임을 연체 여기서 주택임대차계약법 및 상가건물임대차계약법의 차임연체 기준은 다릅니다.

 

주택임대차계약법은 2기 이상의 월세 연체액을 기준으로 하고, 상가건물은 3기 이상의 월세 연체횟수를 기준으로 하고 있어 상가 건물의 경우는 연체 횟수가 문제될 수 있으니 이점 유념하시기 바랍니다.

 

임차인이 임대인 동의 없이 무단 전대하여 계약이 해지되었으나 전차인이 퇴거하지 않고 있는 경우, 임차인의 과실로 임대 목적물이 파손되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우, 건물이 노후훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어 계약이 갱신되지 않는 경우 등 명도소송은 활용될 수 있습니다.

 

작게는 수백만 원 크게는 수천만 원 대형빌딩의 경우는 수억 원을 지출하는 ‘명도소송’을 임대인이 무리하게 진행할 것으로 생각되지는 않지만, 무리하게 소송을 진행하는 경우도 종종 볼 수는 있었습니다.

 

각론하고 임차인의 입장에서는 임대인이 ‘명도소송’을 진행하거나 진행한다고 통보된 경우 어떻게 대응할지 몰라 패닉에 빠지는 경우가 있는데 이럴 때에는 조급하게 생각하지 말고, 명도소송을 대응하면 종국에는 분쟁조정심의위원회 및 민사재판부에서는 임차인의 손을 들어주는 경우가 많으니 이점 참고 하시기 바랍니다.

 

건물이 노후 훼손되어 임대차 계약이 해지되는 경우를 예로 설명드리겠습니다.

 

건물이 노후 훼손되어 임대차 계약의 계약갱신 요구를 거부하는 경우가 대부분으로 건물의 노후 훼손으로 인해 안전사고 우려가되어 리모델링을 해야 해서 계약갱신 요구를 거부할 경우에는 이에 수반되는 사항으로 소송을 제기한 임대인은 구조안전 진단을 통해 ‘건축물 안전진단’을 실시해야 하는데 안전진단 결과도 ‘D’급 이하로 판정되어야만 재건축 및 대수선이 가능함으로 함부로 임차인의 계약갱신을 거부할 수 없습니다.

 

실제 사례를 비교하여 볼 때 계약갱신을 거부하기 위해 수백만 원의 금전을 지출하여 건축물 안전진단을 받아 소송을 제기한 임대인이 법원감정에서 건축물 안전진단이 'C'이상으로 판정받아 소송에서도 패소한 경우도 종종 볼 수 있었습니다.

 

법률에 규정한 ‘명도소송’이라도 누가 대응하냐, 귀책사유가 없었음에도 귀책사유를 조작한 점을 입증하였냐에 따라서 달라질 수 있으니 이점 참고하시어 혹시 자신이 명도소송의 당사자가 될 경우 상기의 설명드린 점을 참고하여 침착하게 대응하신다면 자신이 원하는 목적기간 만큼 영업을 영유할 수 있으니 이점 참고 하시기 바랍니다.

 

◈ 본 전문가 컬럼은 한국복지신문과 방향이 다를 수 있습니다.