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조&김 행정사합동사무소 김용혁 대표
민간정보분석사 (탐정사)
[전문가 컬럼=한국복지신문] 정지훈 기자= 행정사로서 행정사 업역에서 의뢰인을 상대로 많이 지원하는 분야가 계약서 작성업무가 그 중 하나라고 말할 수 있습니다.
투자계약서, 금전소비대차계약서 등 여러사항을 요청에 따라 지원하고 있지만, 부동산거래계약서도 그 중 하나라고 말씀드릴 수 있습니다.
부동산 알선 소개로 인한 부분은 공인중개사분들이 많이 하고 있지만, 행정사가 계약을 지원하는 분야는 사업입지, 사업부지 목적으로 장래에 사용되어야할 토지가 매도ㆍ매수인이 직접 찾아와 장래의 거래 문제점을 없에기 위해 계약서를 작성하는 경우가 많습니다.
이렇듯, 장래의 문제점 즉, 거래관계상 발생될 수 있는 문제점을 사전에 예방하는 목적으로 찾아오시는 경우가 많으며, 오늘은 부동산 거래 시 중개사를 거치지 않는 토지 거래에서 매매예약에 대해서 말씀드리겠습니다.
'매매의예약'이란 장래에 매매의 본계약을 체결할 것을 미리 약정하는 것을 말한다.
'예약상의 권리자는 장차 매매의 본계약을 체결하기 위해 청약할 수 있고, 그에 대해 상대방은 승낙해야 하는 채무를 진다'고 '민법'에서는 규정하고 있으며, 예약도 계약에 해당한다.
따라서 '예약은 계약 일반의 원칙에 따라야 하고, 본계약의 요소가 될 내용은 확정 가능해야 하며, 예약성 채무의 불이행을 이유로 손해배상을 청구하거나 예약을 해제할 수 있다'고 해설하고 있습니다.
즉, 매매예약도 계약의 일종으로 본계약인 매매계약 이전에 체결할 수 있다고 설명드릴 수 있습니다.
매매예약을 통상적으로 언제하냐면 ‘마음에 드는 토지 또는 원하는 사업을 하기에 좋은 토지 및 건축물이 있는데 금융(자금융통)이 1달 및 2달에 지원이 가능하여 토지 및 건축물에 대한 매매계약이 현재에는 불가능할 경우’ 일정금액을 걸고 매매계약을 보장받기 위해 경우 하는 것입니다.
인ㆍ허가 업무를 많이 하는 필자의 경우도 인ㆍ허가를 의뢰하는 경우도 허가 단계상 불허가 처분으로부터 그 손해를 줄이고자 할 때 자주 발생하는 것입니다.
매매예약금 자체가 소규모일 경우는 몇백만 원 수준으로 책정되겠지만, 대규모일 경우 매매예약금 자체가 수천에서 수억 원 이상으로 책정되는 경우가 있어 사업 불허가로 인해 매매예약금을 돌려 받을 수 있냐 없냐로 소송으로 발전할 수 있기 때문입니다.
그럼 여기서 '언제 매매예약금을 돌려 받을 수 있냐?'가 관건일 건데 매매예약금이라도 돌려받을 수 있는 경우, 돌려받지 못하는 경우가 있을 수 있습니다.
자세히 말씀드리면 매매예약이 계약의 일부로 볼 수 있는 경우는 매매예약금 전체를 못 돌려 받을 수 있습니다.
예약당시 '2024년 3월에 매매계약을 하고, 2024년 3월 중순에 중도금을 지급하며, 2024년 3월 말에 잔금을 치르겠다'라는 구체적인 매매계약의 일정을 통보하였다면 매매예약은 매매계약으로 볼 수 있으며, 이 계약은 매매계약으로 확인이 되어 지급된 매매예약금은 매매계약금의 일부로 볼 수 있기 때문에 예약해지 시 매매예약금은 계약금의 일부로 귀속되어 위약금을 전환된다는 판단이 있기 때문입니다.
매매예약금을 돌려 받을 수 있는 경우는 ‘매매계약에 대한 구체적 절차 및 계획없이’ 단순한게 매매예약 만을 건 경우와 00이 확정되면 매매계약을 진행한다라고 통보만 경우는 돌려받을 수 있는 확인이 됩니다.
즉, 토지 및 건축물의 매매 진행을 중지 및 중단하고자 한 경우는 돌려받는 것으로 확인이 되고 있는 것입니다.
매도인 입장에서 원칙적으로 매매계약을 통해 매도매수 계약을 보장받고 싶겠지만, 현재 부동산 경제가 여러 가지 요인으로 침체가 되고 있는 상태에서는 매수인의 요구를 어쩔 수 없이 받는 입장에서 이 점을 잘 참조하셔서 매매예약을 하셔야 되며, 매수인 입장에서도 무작정 매매계약을 통해 사정변경으로 인해 수백에서 수억 원까지 지급한 예약금의 손해를 방지하라는 차원에서 말씀드린 사항이니 참고하시기 바랍니다.
◈ 본 전문가 컬럼은 한국복지신문과 방향이 다를 수 있습니다.
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